[뉴스토마토 최봄이기자] 5월 성혼기를 맞아 신혼부부를 중심으로 전세수요가 이어지고 있지만 전세난은 여전하다.
비싼 전세가가 부담되는 생애최초 주택구입자라면 이번 달부터 확대 시행되는 생애최초주택구입자금 대출 제도를 활용해 보는 것도 한가지 방법이다. 연 3.3~3.7% 저금리에 최장 30년 분할상환 조건으로 구입자금을 마련할 수 있다.
최근 전세시장은 물건 품귀현상이 지속되면서 전국 평균 전세가가 매매가의 60%를 돌파했다.
9일 부동산114에 따르면 이달 3일 기준 전국 아파트의 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율, 재건축 아파트 제외)은 61.10%를 기록했다.
서울과 경기, 인천 등 수도권 소형 아파트를 중심으로 전세가율이 80%를 넘는 곳도 있다. 일례로 경기도 군포시 산본동의 설악주공 8단지 전용 49㎡는 매매가는 1억7700만원대, 전세가는 1억4500만원대로 전세가율이 82%다. 전세 보증금에서 3200만원 정도를 더 보태면 집을 살 수 있는 것이다.
◇수도권의 한 아파트 전경(사진촬영=최봄이 기자)
◇전세가율 높아지면 매수세 늘까..'징검다리' 필요
때문에 부동산 시장에서는 전세가율이 높아질수록 매수세가 증가한다는 일반 법칙이 알려져 왔다. 전세가와 매매가의 차이가 크지 않아 '차라리 집을 사겠다'는 사람들이 많아진다는 것이다. 전세시장에서 집주인 우위 장세가 이어지면서 재계약 때마다 보증금을 올려달라는 요구에 내집마련을 결심하는 경우도 있다.
하지만 전세가율이 아무리 높아도 내집마련을 위해서는 수천만원의 목돈이 필요하다. 때문에 전세에서 매매로 '갈아타기'가 이뤄지기 위해서는 주택구입자금을 마련할 수 있는 '징검다리'의 역할이 중요하다.
가계대출 부실 우려 속에서 정부가 생애최초 주택구입자에 대한 금융규제를 완화한 것도 이 때문이다. 정부는 4.1대책을 발표하면서 생애최초 주택구입자에 대해 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행 자율에 맡기고 주택담보인정비율(LTV)도 60%에서 70%로 완화하기로 했다.
◇연 3.3~3.7%..최대 2억원, 30년 분할상환
최대 한도인 2억원을 대출받았을 때 약 2억8600만원에 거래되는 주택을 매수할 수 있다. 연 3.5%의 금리를 적용해 5년 거치 후 25년 분할상환하면 월 상환액은 약 100만원이 된다.
4.1대책에 따라 이번 달부터 대출기준도 완화돼 더 많은 수요자가 이용할 것으로 전망된다. 연소득 기준이 기존 부부합산 '5500만원 이하'에서 '6000만원 이하'로 완화되고 30년 분할상환 대출상품이 신설됐다. 기존 2조5000억이었던 지원규모도 5조원으로 확대했다.
대출이용 대상자는 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 구입하는 생애최초 주택구입자다. 현재 무주택자이더라도 과거에 주택을 구입한 사실이 있으면 대출을 받을 수 없다.
단, 총부채상환비율이 70%를 넘는 하우스푸어의 주택을 매입하거나 현재 거주하고 있는 임차주택을 매입하는 경우 주택구입 사실이 있는 무주택자도 이용할 수 있다.
◇연소득에 상여금, 수당 포함..정부고시 변동금리
생애최초 주택구입자금 대출로 내집마련에 나서는 실수요자들은 자격요건과 월 상환금액을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 부부합산 연소득 기준에는 상여금과 수당이 포함되므로 주의해야 한다.
연령제한에 해당하는지 여부도 확인해야 한다. 만 35세 미만 단독세대주는 대출 대상에서 제외되며, 만 45세를 넘는 경우 30년 상환 대출상품을 이용할 수 없다. 상속이나 증여를 받는 경우나 이미 국민주택기금 전세자금 대출을 받았다면 신청 대상에서 제외된다.
연 3.3~3.7%로 정해진 이율은 정부고시 변동금리로 고정금리는 아니다. 하지만 정책상품이기 때문에 시중은행의 변동금리보다 변동폭이 적은 편이다.
적용이율은 상환기관과 주택 규모에 따라 다르다. 20년 분할상환 시 전용 60㎡ 이하, 3억원 이하 주택을 구입하면 연 3.3%의 저리로 대출을 받을 수 있다. 전용 60~85㎡, 6억원 이하 주택은 연 3.5% 이율이 적용된다.
대출기간을 30년으로 늘리면 0.2%포인트의 가산금리가 붙어 각각 3.5%, 3.7%의 연이율이 적용된다.
주택구입 사실이 없는 생애최초 주택구입자는 올해 말까지 거래세 감면 혜택도 받을 수 있다. 6억원 이하 주택을 구입하면 취득세가 100% 면제되고 1가구1주택자의 집을 사거나 신규, 미분양 주택을 구입하면 5년간 양도세 감면 혜택도 받을 수 있다. 거래세 부담 없이 보유세만 부담하면서 내집마련이 가능한 것이다.
단, 신규분양의 경우 잔금 지급과 동시에 소유권을 이전하기 때문에 취득세 감면 혜택을 받을 수는 없다. 또한 중도금 대출 범위는 분양가의 최대 60%로 제한된다.
◇하우스푸어 악순환 막으려면 주택시장 정상화 전제돼야
4.1대책 후 주택거래량이 늘면서 가계대출도 큰 폭으로 증가하고 있지만 생애최초주택자금 대출제도가 어느 정도의 효과를 거둘 지는 미지수다.
4월 가계대출 잔액은 462조5000억원으로 전월보다 4조2000억원 늘었다. 주택금융공사의 보금자리론과 은행 대출채권 양도 등을 포함한 수치로, 한국은행은 4.1대책 후 주택거래량이 증가함에 따라 가계대출이 크게 늘었다고 분석했다.
하지만 향후 매수시장이 풀리지 않는다면 집갑 추가 하락우려에 주택담보인정비율(LTV)까지 높아질 수 있다는 우려도 제기된다. LTV는 주택의 담보가치 대비 대출비율로 LTV가 높아질 수록 가계부채 부실 위험이 커진다.
경기도 일산의 S공인중개사 대표는 "전세를 찾는 신혼부부들에게 '조금만 보태면 매매가 가능하다고 알려도 선뜻 매수로 전환하지는 않고 있다"며 "집값이 더 떨어지지 않는다는 확신을 못 갖기 때문"이라고 전했다.
전세시장과 매수시장의 격차도 문제로 지목됐다. 이 대표는 "전세는 부족하고 집은 안 팔리다 보니 덜컥 집을 샀다가 필요한 때 안 팔릴까봐 걱정하는 것"이라며 "결국 매수심리가 풀리지 않으면 좋은 마음으로 내집마련에 나서는 것이 아니라 떠밀리듯 대출을 받아 집을 살 수밖에 없다"고 말했다.