[뉴스토마토 김원정기자] '재야'는 제도권에 속하지 않는다는 의미입니다. 사전에는 "벼슬하지 않고 민간에 존재한다"고 정의할 정도로 권력과는 거리를 두고 쓴소리 내는 재야에 기반을 둔 연구소들이 우리 주변에도 적지 않습니다. 정부 산하이거나 대기업이 운영하는 여러 연구소들이 제도권의 정책을 보완해서 풍부하게 만드는 것과 달리 제도권 정책을 끊임없이 의심하며 정책을 감시하고 더 나은 대안을 고민하는 것이 이들 재야연구소의 주업무입니다. 뉴스토마토는 소수의 목소리로 묻혀있는 이들 재야연구소의 목소리를 소개하고자 합니다. 특히 새정부 출범 전후로 빚어진 현안과 향후 이슈에 대한 이들의 견해는 귀기울일만 합니다. [편집자]
`토지+자유연구소`는 생소한 곳이다. 이른바 `한국의 조지스트`를 자처하는 두뇌들이 모인 집단인 만큼 토지 공개념에 대한 확실한 신념을 가진 연구소다.
(사진제공=토지+자유연구)
`토지+자유연구소`의 이념적 바탕은 헨리 조지(아래 사진)사상이다. 현실적으로 땅에서 나오는 이익이 있으면 모든 사람이 평등하게 누려야 한다는 것이 헨리 조지 사상의 근간이다![]()
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.연구소는 "부동산 투기는 불로소득을 노리고 일어난다. 따라서 불로소득을 치워버리면 투기도 사라진다" 그래서 "부동산 불로소득을 환수하기 위해서는 강력한 세금을 물려야 한다"고 주장한다.
투기를 근절하는 해법으로 보유세 강화를 해법으로 내세우고 있는 것. 땅은 공공의 것이라 믿기 때문에 토지사유제나 땅을 통해 부를 축적하는 행위 자체를 인정하지 않는다.
다소 파격적일 수도 있지만 부동산 차익에 강한세금을 매기라는 주장은 불로소득으로 인한 차익이 생기지 않도록 하기 위한 본질적인 방법을 고민하고 있다는 점에서 본다면 연구의 기본에 보다 충실하다는 점이 더욱 부각된다.
지난 2007년 출범한 연구소는 ▲조세재정센터 ▲토지주택센터 ▲통일북한센터 ▲경제금융센터 ▲대안체제센터 등 모두 5개 센터를 두고 있다.
이 가운데 조세재정센터와 토지주택센터가 중심이고 나머지 영역으로 활동 반경을 넓히려 모색 중이다.
서울 용산구에 자리한 연구소 건물명은 `헨리조지센터`, 일반시민을 대상으로 한 강연명은 `헨리조지 아카데미`다.
그만큼 연구소와 헨리 조지 사상은 뗄 수 없는 관계다.
헨리 조지가 주장한 토지 공개념을 적용해 하우스푸어 대책이나 용산 디폴트 해법으로 공공토지 임대형 주택, 공공토지 임대형 개발을 제시하기도 했다.
물론 핵심은 토지에 대한 소유권을 공공이 갖는다는 데 있다.
현재 연구소장은 남기업 박사(웨스트민스터신학대학원대학교 조교수)가 맡고 있고 조성찬(토지주택센터장) 연구위원과 성승현 연구원이 전임자로 연구소를 이끌고 있다.
그 밖에 경북대 김윤상 이정우 교수, 한동근 영남대 교수, 전강수 대구가톨릭대 교수, 박인성 중국 제이지앙대 교수, 웨스트민스터신학대학의 신현우 김근주 교수도 연구위원으로 활동 중이다.
◇부동산 투기 끝장내는 법..토지보유세 대폭 올리면 돼
한국의 부동산 문제는 성실하게 일하는 사람을 바보로 만들고 누구나 투기를 욕망하게 만든 데 있다.
남기업 소장(아래 사진)은 이것을 부당하다고 보는 입장이다.
그는 세제를 잘 설계하면 땅에서 나오는 불로소득 자체를 없앨 수 있다고 주장한다.
실소유 거래만 자연스레 등장하게 만들어서 시장을 건강하게 만들자는 생각이다.
그는 1억에서 5억으로 땅값이 튄 데 대해 강력한 세금을 매기는 것도 중요하지만 1억에서 5억으로 땅값이 튄 원인을 파헤쳐 근본문제를 해결하는 게 우선돼야 한다고 강조한다.
남 소장을 만나 좀 더 자세한 설명을 들어봤다. 인터뷰는 3일 오후 6시 서울 명동 청어람아카데미에서 진행됐다.
- 토지공개념은 구약성서에 기록된 희년법을 현대적으로 적용한 것이라는데 어떤 의미인지 설명해달라.
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▲ 토지에 대한 권리는 모든 사람에게 있다는 이야기가 성경에 곳곳에 나온다. 심지어 집을 여러 채 갖고 있거나 하면 화가 있을 거라는 표현도 있다.
토지는 여타 사물과 다르죠. 이를 테면 컵 같은 제품, 이런 건 만들면 되지만 토지는 그렇게 할 수 없는 거다. 누군가 독점적으로 소유하면 남은 사람은 소작을 할 수밖에 없고 심지어 생존권을 위협받을 수도 있다.
성경에 `희년`이라는 제도가 있는데 50년마다 땅을 본래 주인에게 돌려주는 것이다. 토지문제는 정말 중요하고 성경에 나온 대로 하자는 것이다. 연구소가 기독교에서 출발하긴 했지만 종교적 색채를 띠는 건 아니다.
- 헨리 조지의 주장도 같은 연장선인가.
▲ 토지소유권은 모두가 누려야 하는 권리인데 누군가 독점적으로 소유하고 이득을 누리면서 문제가 온다고 주장했다. 정의와 경제를 결합시켜 생각한 점에서 의미가 크다고 본다.
헨리 조지는 19세기 말 마르크스와 동시대 사람인데 당시 미국 상황이 다르지 않았다. 투기가 일어나다 거품이 꺼지고 그게 불황을 불러오고. 헨리 조지는 이게 결국 정의롭지 못한 제도 때문이라고 일관되게 주장했다.
- 연구소도 헨리 조지 사상에 기반해 있다고 하던데..
▲ 1984년 헨리조지협회라는 게 국내에도 만들어진다. 세계 곳곳에 이같은 협회가 있는데 헨리 조지 사상을 전파하기 위한 거다.
1996년엔 성경적 토지정의를 위한 모임으로 이름을 바꾸었고 주장하는 내용은 토지를 통해 부를 축적해선 안된다, 이를 막기 위한 제도를 만들자는 것이었는데 아무래도 기독교인 이야기라 울림이 적었었다.
멤버 중에 이정우 경북대 교수가 참여정부 당시 청와대에 가면서 헨리 조지가 많이 떴다. 이분이 언론인터뷰에서 난 분배주의자 조지스트라고 말했기 때문이다. 그게 2003년도다.
우리가 주장하는 토지보유세 근거가 헨리 조지 사상인데 많이 알려지고 부각됐다. 그게 계기가 돼 2005년도엔 토지정의시민연대가 출범했다.
연구소를 만든 건 우리가 주장을 하려면 좀 더 정교한 정책을 만들어야 한다는 판단 때문인데 그러기 위해선 건강한 이론을 만드는 게 필요하다 해서 2007년 11월에 연구소를 만들었다.
- '토지+자유'라는 연구소 이름에 대해 설명이 필요할 것 같다.
▲ 이름은 김윤상 경북대 교수가 정했다. <진보와 빈곤> 번역해서 유명한 분이다. 인간에게 땅이 없으면 자유가 없다는 의미다. 토지가 없으면 자유가 없다, 진정한 자유가 없으면 토지가 꼭 필요하다는 의미다.
루소도 그랬었다. 토지 문제가 인간 불평등의 기원이라고, 책에 그렇게 적시했다. 땅에 말뚝 박고 선을 긋고 누군가가 독점적으로 소유하면서 문제가 불거졌다고 실제 그렇게 설명했다.
꼭 기독교 베이스가 아니라 하더라도 땅에 대한 소유가 평등해야 한다는 건 누구나 자연스럽게 인정할 수밖에 없는 것이다.
◇재개발 재건축 꼭 필요..국가 소유 땅 임대하는 방식으로 해법 연구중
- 그동안 '토지보유세 대폭 강화'라는 세제 개혁에서 해법을 찾아왔는데 앞으론 '도시 재생' 이슈로 보폭을 넓힌다고 들었다.
▲ 저희는 세금으로 문제를 해결할 수 있다고 본다. 나라 전체에 영향을 미치기 때문이다. 하지만 세제가 도입될 때까진 시간이 걸리니까 그 문제도 계속 주장하되 국지적으로 계속 일어나는 재개발 재건축 문제를 풀어보려는 시도다.
우리나라는 도시가 급조됐기 때문에 노후화 지역이 꽤 많다. 도시 재생 차원에서 재개발 재건축은 필요하다. 필요한데 좋은 방향으로 해결될 수 있도록 대안을 만드는 작업을 하고 있다.
개발 이익이란 게 사실 복잡하지 않다. 땅의 용도를 바꿔주면 땅값이 오르게 돼 있다. 그런데 그 경우 누가 이익을 보나? 그 땅의 재산권자들이 환수하는 구조다. 그걸 바꾸는 걸 올해 중요한 연구과제로 삼고 있다.
오는 2014년 지방선거가 있는데 전국 각지마다 재개발로 몸살 앓고 있다. 재개발 들어가면 돈을 벌 수 있다는 생각이 대부분이었는데 지금은 출구전략도 잘 안 보일 만큼 부동산 경기가 안 좋다. 그래서 '토탈 솔루션'이 필요하다고 본다.
- 연구소가 낸 보고서 가운데 '착한 수익을 창출하는 도시 재생'이란 표현이 나오는데 정확히 어떤 개념인가.
▲우리가 이야기 하는 기본철학이 그렇다. 토지에서 발생하는 것은 사회가 창출한 가치로 보는 거다. 토지 가치가 상승하는 것은 정부가 땅의 용도를 바꿔주거나, 인프라를 깔거나, 그 위에서 사람들이 몰려 살거나 할 때인데 그렇게 해서 이익이 나오면 공공이 환수하는 게 맞다는 것이다.
지금까지는 땅의 가치가 올라갈 걸 노리고 재개발 들어가고 재개발 하면 이익 볼 수 있다고 바람 집어 넣고 해서 실제 이익을 얻고 했었다. 건물은 그럴 수 있다. 일반 제조업과 똑같이 아파트를 잘 만들어서 수익이 나면 가져가고 하는 건 상관 없다.
하지만 땅은 다르다. 아파트를 제대로 짓지 않아도 땅을 통해서 나는 이익이 있는데 이게 정상적이지 않다. 저희가 생각하는 것은 땅을 소유하게 두는 대신 임대하는 방식이다. 지금은 땅을 민간이 갖고 있지만 지자체나 정부가 이걸 임대하면 어떨까 하는 생각을 구체화하려 하고 있다.
용산도 코레일이 갖고 있던 땅을 드림허브에 8조원에 팔았다가 나중에 부동산 경기 안 좋고 자금 조달이 안 되서 무너졌지 않나? 부동산 경기가 활황이었다면 사실 그렇게까지 안됐을 거다. 코레일이 땅을 매각하지 말고 임대했다면 어땠을까 그런 생각을 가져보는 거다.
- 가능한가? 정부가 땅을 사려면 돈이 굉장히 많이 들 것 같다.
▲저희 내부에서 지난해 가락시영아파트 대상으로 시뮬레이션 돌린 게 있다. 공공이 토지를 매입해서 임대하는 방식을 연구한 건데 어느 시점이 되면 이자 보다 임대수입이 높아진다. 그 시점이란 게 5년 전후다. 충분히 플러스가 될 수 있다.
정부가 채권을 발행하는 방법도 있겠지만 협동조합 하고 연계하는 방법도 고민하고 있다. 토지 주인들이 출자하는 방식이다. 지금은 저성장시대이고 땅값도 안 올라가니까 설득할 수 있다고 생각한다.
어쨌든 정부가 매입하는 방식이든 협동조합과 연계하는 방식이든 케이스별로 적용할 수 있도록 대안을 마련하고 있다.
- 현안에 대한 질문이다. 지금은 부동산 거래가 너무 없어서 문제라는 시각이 많아서인지 박근혜정부 출범 이후 내놓은 첫 부동산 대책도 수요 진작, 거래 활성화를 목표로 한 것 같은데 어떻게 평가하나.
▲한마디로 수요 진작 대책이다. 가격을 유지하거나 올리는 데 방점을 찍고 있는 걸로 보인다. 문제는 투기 소유와 실소유 모두 끌어들이고 있다는 거다. 생애 최초 구입자나 하우스푸어에게 돈을 더 빌리도록 해주겠다는 것 아닌가?
수요를 진작하긴 하는데 실소유자뿐 아니라 투기수요까지 끌어들이는 걸로 보인다. 토지 문제는 결국 불로소득 문제인데, 아쉬움이 있다.
어쨌든 주택 가격이 내려가는 시점이고 하우스푸어에 대한 고민은 필요하지만 수요를 진작시키다 보면 가계부채가 더 늘어날 수 있으니까.
◇박근혜정부, 수요진작책과 투기진작책 동시에 가져가 아쉽다
- 부동산 거품이 더 꺼져야 한다는 주장도 있는데 연착륙 방안을 조언한다면..
▲ 사실 저희와 다른 시민단체가 다른 게 그 지점이다. 참여연대나 경실련은 지금 부동산 가격이 꺼지는 중인만큼 그냥 놔둬야 한다는 입장이다.
아파트 가격은 너무 올라갔는데 소득이 받쳐주지 않으니까 못사는 거다, 그러니 더 꺼지도록 그냥 기다려야 한다는 것이다.
소득대비 주택가격을 나타내는 수치가 있는데 우리나라는 그 게 6.3으로 나온다. 6년 동안 꼬박 월급 안 쓰고 모아야 아파트 한 채 살 수 있다는 거다. 참여연대나 경실련은 그 수치를 5로 떨어뜨려야 한다는 것이다.
저희는 그것도 공감은 하지만 세제를 잘 설계하면 근본문제를 치유할 수 있다는 입장이다. 저희가 만들어 놓은 세제개혁 방안이 그것이다.
토지 가격을 일정하게 유지시키는 게 세제 전략의 핵심으로 보고 있다. 토지 가격이 일정하면 건물 가격은 어차피 시간이 흐를수록 떨어지니까 주택가격도 예측가능하게 될 것이다.
자동차 중고시장 생각하면 된다. 자동차도 탈수록 가격이 떨어지는 것과 같은 이치다. 중고차의 경우 1년에 100만원 식으로 가격이 떨어진다. 몇년도에 나온 차인가에 따라 가격은 이미 나와 있는 거다.
주택도 마찬가지로 몇년도에 지었는가에 따라 가격이 정해지면 중고차 시장 활발히 돌아가는 것처럼 필요한 사람은 그 안에서 사고 팔면 된다.
토지 가격이란 게 다른 거 하고 달라서 흙은 다 똑같아도 위치한 곳에 따라 가격이 다 다르다. 지대라고 하는 것, 거기서 나는 임대료가 미래에도 발생할 거라고 가정해서 땅값이 나온다. 컵 같은 제조품하고 다르다. 컵은 가격이 예측가능하다.과거에 투입한 비용이 있으니까 그에 따라 가격이 정해진다.
토지 가격도 예측 가능하게 만드는 거다. 매년 발생하는 지대에서 이자만 인정하고 나머지는 환수하는 방식으로. 이렇게 하면 고정된 수입만 발생하니 매매 차익도 안 생기고 양도 소득세를 매길 필요도 없게 된다.
- 투기는 차단해도 실소유를 위한 거래는 활성화하라는 입장으로 보이는데 그렇다면 시장주의 자체는 긍정하는가.
▲시장을 부정하는 건 아니다. 시장을 폐기 처방하자는 것도 아니고. 이익이 생기는 걸 공공이 거두자는 거고 좋은 시장 만들어서 투기를 없애자는 것이다. 지금의 부동산 시장은 투기를 없게 해야 주거 문제도 해결할 수 있다.
- 통일 이후 남북한에 적용가능한 정책 모델도 고민한다고 들었다.
▲ 북한이 어쨌든 체제 전환을 해야 한다. 그렇다면 땅은 국유화 할 건가, 사유화 할 건가, 한다면 어떻게 할 건가 중요하다고 본다.
땅이 사유화되면 부의 편차가 벌어지게 되고 북한도 남한의 문제가 똑같이 일어날 수 있다. 토지에 대한 투기가 없어야 하는데 일어나면 재앙이다. 이곳 문제도 문제지만 북한의 그런 문제를 예방할 수 있도록 하자는 거다.
방법은 세 가지 있을 텐데 즉각 사유화, 점진적 사유화, 영구 임대 방식이 있을 거고 우린 세 번째 방식을 주장한다. 이걸 어떻게 도입할 것인가 연구과제로 다루고 있다.
- 사실 부동산 투기가 궁극적으로 근절될 수 있는 건지 궁금하다. 제도 개선도 중요하지만 사람들 인식을 바꾸는 문제일 듯하다. 부동산에 대해선 누구나 불로소득을 욕망하는데 그 욕망을 어떻게 봐야할지 난감한 부분이 있는데..
▲ 어떤 제도가 있다고 치자. 썩 좋은 제도라고 생각은 안 하지만 그렇다고 그걸 고칠 수도 없을 때 굳이 제도의 피해자가 되고 싶은 사람은 없을 거다. 제도를 고칠 수 없다고 생각하면 양심 있는 극소수를 제외하곤 그냥 따르면 된다.
결국 제도의 문제인데, 제도를 바꾸면 사람들도 그에 적응한다는 거다. 잘못된 제도를 그냥 두고 그걸 따르는 사람들을 욕하는 건 맞지 않다.
물길이 삐뚤삐뚤하니까 물도 그것따라 삐뚤삐뚤 흐르는데 물을 보고 왜 그렇게 삐뚤삐뚤 하냐고 하면 이상한 거다. 물길을 곧게 만드는 게 중요하다.
저희가 만든 안이 베스트라고 할 순 없지만 투기를 뿌리 뽑을 수 있는 한 제도라고 생각한다. 건강한 생각을 하는 사람이 많아질 수 있도록 부지런히 연구할 것이다.
- 마지막으로 '토지정의'라는 개념을 한마디로 설명한다면.
▲'토지정의'는 평등직권이라고 할 수 있다. 평등직권은 하나의 정신이라고 할 수 있다. 농정시대처럼 지금은 누구나 땅을 골고루 나눠 가질 수 있는 시대는 아니다.
다만 땅에서 이익이 나오면 그건 공공이 누려야 한다. 토지에서 불로소득을 완전히 환수하는 방법은 세제를 통해서 할 수 있다고 본다.
(사진제공=남기업 소장)