[뉴스토마토 최봄이기자] 숙박시설이지만 오피스텔처럼 취사시설을 갖춘 '서비스드 레지던스(Serviced Residence)'가 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목받고 있다.
코업레지던스나 바비엥레지던스호텔 등 대표 브랜드 업체들이 호텔보다 저렴한 숙박비로 단기 체류자들을 끌어모으기 시작하면서 새로운 투자 대안으로 꼽히고 있는 것이다.
하지만 서비스드 레지던스 사업은 지난해 합법화된 후 도입 초기 단계에 있어 투자 안정성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전문가들은 많은 업체들이 서비스드 레지던스 사업에 뛰어들고 있는 만큼 운영 업체의 신뢰도나 업체가 제시하는 기대수익률 등을 비판적으로 따져볼 필요가 있다고 조언한다.
◇서비스드 레지던스 자료사진(사진촬영=최봄이 기자)
◇서비스드 레지던스, 취사 가능한 '생활숙박시설'
서비스드 레지던스는 주거용 오피스텔을 단기임대로 제공하면서 예약시스템, 안내데스크 운영, 청소 등 서비스를 제공하는 독특한 형태로 지난해 4월에야 제도화됐다. 흔히 서비스드 레지던스의 개념을 '오피스텔과 같은 주거공간이지만 호텔식 서비스를 제공하는 곳'으로 설명하는데 쉽게 표현하면 숙박시설의 일종이다.
때문에 직접적인 경쟁관계에 있는 관광호텔업계에서 불법 용도변경 문제를 제기한 후 2009년 대법원은 오피스텔에서 숙박업을 하는 것은 불법이라고 판결하기도 했다.
하지만 지난해 4월 공중위생관리법 개정으로 서비스드 레지던스도 숙박업의 한 종류로 인정받게 됐다. 서비스드 레지던스는 취사시설 설치가 불가능한 일반숙박업과 달리 '생활숙박업'으로 분류된다.
이처럼 숙박시설인 서비스드 레지던스가 수익형 부동산의 한 종류로 분류되고 있는 이유는 시행업체에서 일반 분양을 실시하고 있기 때문이다. 일반 분양으로 투자자를 모집한 후 위탁운영으로 관리해 투자수익을 배분하는 방식이다.
임차인 관리를 직접 해야 하는 오피스텔과 달리 관리부담이 적다는 것이 장점이다. 최근에는 오피스텔처럼 임대수익 보장 제도를 만들어 분양 마케팅에 활용하는 업체들도 등장하고 있다.
◇주 수요층 '한류 관광객'..운영 업체 공신력이 투자 '키워드'
서비스드 레지던스의 주 수요층은 외국인 관광객으로 한류열풍을 타고 한국을 찾은 동남아시아 관광객이나 실속형 숙박을 선호하는 외국인 바이어들이다. 도심지 레지던스에서 파티를 즐기는 문화가 보편화되면서 주말에는 젊은층들도 많이 찾는 추세다.
하루 평균 숙박비는 5만~15만원 수준으로 직장인이나 대학생의 단기 임대용으로는 비싼 편이다. 또한 유목형 주거형태가 보편화된 외국과 달리 우리나라는 단기·부분임대, 타임셰어링 등이 도입 단계에 있어 현재 운영되고 있는 서비스드 레지던스는 주로 관광객 수요에 의존하고 있다.
때문에 서비스드 레지던스에 투자할 때는 관광객들이 많이 찾는 강남, 신촌, 동대문 등 관광객들의 여행동선과 가까운 곳을 선택하는 것이 좋다. 객실 가동률이 높을수록 안정적인 수익이 보장되기 때문이다.
동시에 신뢰할 만한 업체가 운영하는지 여부도 반드시 확인해야 할 사항이다. 업체와 임대수익 보장 계약을 맺었어도 자금력이 탄탄하지 않은 업체라면 공신력이 떨어지기 때문이다. 위탁운영업체가 관리하고 있는 기존 서비스드 레지던스가 있다면 객실 가동률, 여행사와의 제휴 여부 등을 조사해볼 필요가 있다.
특히 최근에는 수익형 부동산 과잉공급에 따른 공실우려로 주거용 오피스텔이나 도시형 생활주택을 서비스드 레지던스로 전환하는 곳이 늘고 있다. 이런 곳에 투자할 때는 용도지역을 확인하는 것이 중요하다.
주거용 오피스텔은 제3종 일반주거지역과 준공업지역에도 지을 수 있지만 서비스드 레지던스는 상업지역, 준주거지억에만 건축할 수 있기 때문이다. 용도지역은 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 토지이용계획확인서 열람을 통해 확인할 수 있다. 공중위생관리법상 생활숙박시설로 영업신고가 돼 있는지도 확인하는 것이 좋다.